TASI-IMU per pertinenze accatastate con la prima casa

Le pertinenze della prima casa, a cui applicare l'aliquota TASI-IMU abitazione

principale, sono al massimo tre, di diverse categorie catastali: cosa succede se sono accatastate unitamente all'immobile.

Esiste un solo caso in cui è possibile considerare pertinenze dell’abitazione principale ai fini TASI-IMU, applicando quindi l’aliquota prima casa, due immobili accatastati nella stessa categoria: quello in cui le due pertinenze (per esempio, un solaio e una cantina, entrambi C2), siano accatastate insieme all’abitazione principale. Vediamo una breve guida di riepilogo sulle pertinenze della prima casa ai fini TASI eIMU, utile per chiarire alcuni dubbi frequentemente sollevati dal contribuente.

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Regole sulle tre pertinenze

La regola base è la seguente: si possono conteggiare un massimo di tre pertinenzeper un’abitazione principale. Le pertinenze devono essere necessariamente accatastate in una delle seguenti categorie:

·         C2 (magazzini e locali di deposito come cantine e solai);

·         C6 (stalle e scuderie, garage);

·         C7 (tettoie chiuse o aperte).

C’è un paletto: le tre pertinenze devono appartenere a categorie catastali diverse. Significa che non si possono considerare come pertinenze dell’abitazione pricipale una cantina e un solaio, entrambe C2. Esiste anche la possibilità che una pertinenza, per esempio la cantina o il solaio (un caso abbastanza frequente), siano accatastate unitamente all’abitazione principale. In questo caso, le altre pertinenze dovranno necessariamente essere diverse da C2. Importante: tutto questo vale anche per la TASI, istituita dalla legge 147/2013: la TASI sostituisce l’IMU prima casa, ha la stessa base impostiva, ma ci sono casi in cui si continua a pagare anche l’imposta municipale sugli immobili, ad esempio per le abitazioni di lusso (A1, A8 e A9).

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Esempio

Esempio: in base alle regole appena esposte, se un contribuente possiede due box, dovrà decidere quale considerare come pertinenza dell’abitazione principale e quale, invece, seperare dalla prima casa ai fini TASI-IMU. La differenza non è da poco, perché alle pertinenze si applica l’aliquota prima casa, mentre agli altri immobili l’aliquota TASI-IMU degli immobili diversi dall’abitazione principale. Tornando al caso dei due garage, quello che il contribuente sceglierà di considerare pertinenza pagherà la TASI prima casa, l’altro pagherà invece la TASI-IMU con l’aliquota degli altri immobili.

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Eccezione

C’è però un’eccezione: è possibile che ci siano due pertinenze accatastate insieme all’abitazione, ad esempio la cantina e il solaio. In questo caso (lo ripetiamo, devono essere entrambe accatastati insieme all’immobile di abitazione), anche se sono nella stessa categoria (cantina e solaio sono C2), possono essere considerate entrambe pertinenze della prima casa. Si tratta di una regola che serve a rendere coerente l’IMU e la TASI con le norme tecniche catastali, in base alle quali la rendita dell’abitazione ricomprende anche la redditività delle porzioni immobiliari non connesse ma accatastate insieme. Attenzione: la terza pertinenza dovrà però essere necessariamente diversa da C2.

Sottolineiamo che questo vale solo per il caso in cui le due pertinenze appartenenti alla stessa categoria siano accatastate unitamente all’immobile. Se invece ad essereaccatastata insieme all’immobile è solo una pertinenza, ad esempio la cantina, le altre due pertinenze dovranno essere di categoria catastale diversa da C2.

Imposte per altre pertinenze

Le eventuali pertinenze che eccedono il numero di tre pagano la TASI-IMU ordinaria, non quella della prima casa. Questa regola vale per tutti i Comuni, che pur avendo notevole margine di scelta nell’applicare le imposte sugli immobili (con diversi regolamenti e diverse aliquote), non possono intervenire in materia di norme sulle pertinenze.

Precisazioni

C’è un’ultima considerazione da fare e riguarda il criterio che bisogna seguire nell’abbinare le pertinenze all’abitazione principale: l’immobile deve effettivamente essere collegato (fisicamente, o per utilizzo) alla prima casa. Se non ci sono reali esigenze, non si può considerare un immobile pertinenza dell’abitazione principale con l’unico scopo di pagare una TASI-IMU più bassa. In proposito, citiamo la sentenza della Corte di Cassazione 25127 del 30 novembre 2009, in base alla quale:

«Ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa», basandosi «sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra». La prova dell’asservimento pertinenziale «che grava sul contribuente (quando, come nella specie, ne derivi una tassazione attenuata) deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico. Se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze (economiche, estetiche, o di altro tipo), non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l’unica funzione di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite».
FONTE PMI